охта групп кредитный рейтинг
«Эксперт РА» отозвал без подтверждения рейтинг компании «Охта Групп»
Москва, 3 ноября 2021 г.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» отозвало без подтверждения рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Охта Групп» в связи с окончанием срока действия рейтинга и отсутствием достаточной информации для применения действующей методологии. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBB- со стабильным прогнозом.
ООО «Охта Групп» (далее – Охта Групп, компания) – инвестиционно-девелоперская компания, которая с 2001 года ведёт свою деятельность на рынке недвижимости в г. Санкт-Петербург и его ближайшем окружении. По всем проектам компания принимает участие в качестве инвестора, девелопера, либо может работать по обоим направлениям. В части девелопмента компания ориентируется на строительстве высокомаржинальной жилой недвижимости и редевелопменте промзон в коммерческую недвижимость для последующей продажи. В качестве со-инвестора компания реализует проекты совместно с другими инвесторами, осуществляя управление проектом, fee-development.
По данным консолидированной отчетности ООО «Охта Групп» по стандартам МСФО активы компании на 31.12.2020 составляли 13.6 млрд руб., капитал – 2.2 млрд руб. Выручка по итогам 2020 года составила 4.5 млрд руб., чистая прибыль – 0.7 млрд руб.
Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.
Кредитный рейтинг ООО «Охта Групп» был впервые опубликован 05.11.2020. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 05.11.2020.
Кредитный рейтинг был ранее присвоен по российской национальной шкале с использованием методологии присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям (https://raexpert.ru/ratings/methods/previous).
Ключевыми источниками информации, использованными ранее в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, ООО «Охта Групп», а также данные АО «Эксперт РА».
Кредитный рейтинг был ранее присвоен в рамках заключенного договора, ООО «Охта Групп» ранее принимало участие в присвоении рейтинга.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало ООО «Охта Групп» дополнительных услуг.
Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.
АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.
«Эксперт РА» присвоил кредитный рейтинг компании «Охта Групп» на уровне ruBB-
Москва, 5 ноября 2020 г.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Охта Групп» на уровне ruBB-. Прогноз по рейтингу – стабильный.
Компания относительно недавно вышла на рынок жилого строительства, основные объекты были введены эксплуатацию в 2016 – 2020 годах. До этого компания работала только на рынке коммерческой недвижимости, включая fee development. В активной стадии строительства находится лишь строительство ЖК «Приморский квартал», в которой доля «Охта Групп» составляет 30%, а также первая очередь лофт-квартала «Скороход». По состоянию на октябрь 2020 г. объем текущего строительства в рамках проекта не превышал 320 тыс. кв. м, что, по мнению агентства, с учетом совместного контроля над проектом «Охта Групп» и «Мегалит», свидетельствует о незначительных масштабах строительства и слабых рыночных позициях компании. Тем не менее, компания располагает достаточным земельным фондом для реализации проектов в течение более 3 лет, что положительно влияет на оценку конкурентных и рыночных позиций Охта Групп. При этом агентство приняло во внимание, что компания приступила к редевелопменту одного корпуса лофт-квартала «Скороход» и находится на завершающем этапе проектирования ЖК «Речка». Агентство позитивно оценивает ведение деятельности в г. Санкт-Петербурге – одном из наиболее маржинальных регионов для отрасли, платёжеспособный спрос которого характеризуется относительно стабильными значениями на фоне хорошего уровня среднедушевого дохода населения.
При оценке бизнес-рисков компании наибольшее давление на рейтинг оказывают отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и снижения на протяжении последних пяти лет реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий сокращает платежеспособный спрос на продукцию застройщиков. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. Однако, реализуемые государством меры по поддержке строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, в значительной степени нивелируют снижение спроса на квартиры из-за макроэкономических изменений. Девелоперская деятельность в России характеризуется высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает наличие у группы бизнес-центров, сдаваемых в аренду, которые в период 2018-2019 гг. сформировали в среднем около 25% EBITDA. Наличие в группе мощностей в сегменте аренда, характеризующимися относительно высокой устойчивостью к внешним шокам, позволяет группе частично компенсировать риски концентрации деятельности на жилищном строительстве, что оказывает положительное влияние на оценку бизнес-рисков компании.
Качественная оценка ликвидности компании оценивается умеренно и ограничивается выдачей займов связанным сторонам. При этом долговые обязательства характеризуются комфортным графиком погашения, свободная ликвидность полностью покрывает погашения долга в 2020 г. Без учёта проектных кредитов на долю одного кредитора в кредитном портфеле по состоянию на 31.12.2019 приходится не более 16%.
Многие проекты компании реализуются посредством создания субхолдинговых компаний с участием со-инвесторов, где доля «Охта Груп» оценивается на уровне менее 50%. При этом конечные денежные потоки в рамках субхолдинговых компаний распределяются равномерно между их участниками с учётом фактических долей участия сторон, в то время как финансовые результаты и долговая нагрузка в большинстве случаев консолидируются в МСФО отчётности «Охта Групп» на уровне 100% на основании достигнутых с акционерами соглашений. По мнению агентства, специфика владения компаниями группы и различие в долях участия «Охты Групп» усложняет для кредиторов и инвесторов анализ рисков проектов в консолидированных финансовых результатах группы. Необходимость расчётов с соучастниками в рамках проектных компаний может способствовать недополучению свободных денежных средств по проектам на уровне «Охта Групп», которые могли бы быть направлены на погашение долга или накопление дополнительной ликвидности. В то же время, привлечение прямых и портфельных инвесторов в проекты позволяет «Охта Групп» поддерживать объемы собственных средств на высоком уровне.
Агентство негативно рассматривает корпоративные риски компании. Негативное влияние на качество корпоративного управления оказывает отсутствие Совета директоров. Топ-менеджмент компании полностью состоит из акционеров «Охта Групп». По мнению агентства, такая структура корпоративного управления способствует проведению сделок со связанными сторонами и снижает защищённость кредиторов компании. Степень транспарентности оценивается положительно агентством, хотя и ограничивается отсутствием публикации необязательной к раскрытию значимой информации.
По данным консолидированной отчетности ООО «Охта Групп» по стандартам МСФО активы компании на 31.12.2019 составляли 12.2 млрд руб., капитал – 1.8 млрд руб. Выручка по итогам 2019 года составила 3.9 млрд руб., чистая прибыль – 0.3 млрд руб.
Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.
Кредитный рейтинг ООО «Охта Групп» присваивается впервые.
Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты выпуска настоящего пресс-релиза.
При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям https://raexpert.ru/ratings/methods/current (вступила в силу 01.09.2020).
Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, ООО «Охта Групп», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.
Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, ООО «Охта Групп» принимало участие в присвоении рейтинга.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало ООО «Охта Групп» дополнительных услуг.
Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.
АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.
АКРА ПРИСВОИЛО ООО «ОХТА ГРУПП» КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ BB(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ»
Кредитный рейтинг ООО «Охта Групп» (далее — Компания, Охта Групп) обусловлен высокой рентабельностью бизнеса, низкой долговой нагрузкой, сильной ликвидностью, а также высокой оценкой географической диверсификации в связи с присутствием Компании на рынке Санкт-Петербурга. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск отрасли жилищного строительства, малый размер бизнеса, низкие оценки рыночной позиции, бизнес-профиля и корпоративного управления, а также средние оценки покрытия и денежного потока.
Охта Групп — девелопер жилой и коммерческой недвижимости, основной регион деятельности которого — Санкт-Петербург. Компания также занимается реализацией ряда проектов в Петрозаводске. Охта Групп специализируется на высокомаржинальных жилых проектах во всех сегментах (от комфорт-класса до клубных элитных домов), а также в редевелопменте промышленных площадок с целью строительства торгово-офисных зданий и апартаментов. По данным Компании, объем ее портфеля текущего строительства на август 2021 года составил 386 тыс. кв. м общей площади. Акционеры Компании: Свиньин В. В. (30%), Поляновский А. Е. (25%), Киселев Д. А. (24,78%) и Ривлин М. И. (20,22%).
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Слабые оценки рыночной позиции и бизнес-профиля. Доля Охта Групп на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области по итогам 2020 года составила порядка 0,7%, исходя из выручки по МСФО. Слабая оценка бизнес-профиля обусловлена очень низкой диверсификацией портфеля проектов, связанной с тем, что очень высокая доля в ожидаемых продажах Компании за 2021–2023 годы приходится на проект «Приморский Квартал». Хотя он разбит на очереди, АКРА рассматривает его как единый проект, поскольку все очереди подвержены общим для всего проекта рискам со стороны спроса в данной локации, а проблемы с реализацией ранних очередей будут отражаться и на поздних очередях проекта. Следует отметить, что Компания ведет работу над повышением уровня диверсификации портфеля: в 2021 году ряд проектов уже был приобретен, а в течение 1–1,5 лет Компания планирует приобрести еще несколько проектов. Слабая оценка бизнес-профиля также связана с очень низкой оценкой по фактору зависимости Компании от материалов и субподряда: Охта Групп работает как классический девелопер, реализуя в основном управленческие функции.
В то же время поддержку оценке бизнес-профиля оказывает высокая оценка условий реализации проектов Компании и сроков: темпы продаж скоординированы с темпами строительства, а целевой уровень распроданности площадей к моменту ввода проектов составляет 90%.
Низкая оценка корпоративного управления обусловлена низкими оценками структуры группы и финансовой прозрачности, а также средними оценками стратегии, управления рисками и структуры управления. Особенностью бизнес-модели Компании является реализация значительной части проектов с привлечением соинвесторов, при этом Охта Групп входит в проекты с миноритарной долей и статусом управляющего партнера, что расширяет инвестиционные возможности Компании и позволяет увеличивать как количество проектов, так и доходы от них за счет комиссии за управление.
В существенной части проектов доля Компании незначительно превышает 50%, при этом такие проекты консолидируются в отчетности по МСФО. Кроме того, в отчетности Компании, учитывая суждение аудитора о наличии контроля, консолидируется ряд юридических лиц, в которых доля Компании составляет менее 50%. По мнению Агентства, это усложняет анализ финансовой отчетности и структуры.
Низкая оценка долговой нагрузки при средней оценке покрытия. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2018 по 2023 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 1,8х. Средневзвешенное за период с 2018 по 2023 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается Агентством на уровне 4,5х.
Высокая оценка ликвидности и средняя оценка денежного потока. Средневзвешенная рентабельность по FCF (скорректированному на операции по проектному долгу под эскроу, с учетом выплаты дивидендов) за период с 2018 по 2023 год оценивается Агентством на уровне 3,8%. АКРА ожидает снижение скорректированного FCF Компании до слабоотрицательных значений в 2021 году в связи с ростом доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов, а также со значительными расходами на приобретение новых проектов и расширением бизнеса. Агентство ожидает последующее восстановление скорректированного FCF начиная с 2022 года. При этом достаточный объем свободных денежных средств на счетах Компании при незначительных объемах погашения общекорпоративного долга в 2021–2022 годах обуславливает сильную оценку ликвидности.
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании;
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга в 2022–2023 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1,0х при одновременном росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 5,0х;
улучшение диверсификации портфеля проектов при одновременном усилении рыночных позиций Компании.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 2,5х при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2,0х;
снижение средневзвешенной рентабельности по скорректированному FCF до отрицательных значений;
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга более чем на 10% в 2022–2023 годах;
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb.
«Охта Групп»: новый девелопер в Секторе роста
В конце 2020 г. рынок высокодоходных облигаций пополнился новым эмитентом из сегмента девелопмента — ООО «Охта Групп». Присматриваемся к нему поближе, изучаем ассоциированные с ним риски и оцениваем привлекательность его облигаций для инвесторов.
Выпуск облигаций « ОХТА Групп » серии БО-П01 с погашением в декабре 2023 г. обеспечивает инвесторам купонный доход из расчета 12% годовых ежеквартально. Кредитное рейтинговое агентство «Эксперт РА» 5 ноября 2020 г. присвоило эмитенту рейтинг ruBB- со стабильным прогнозом.
Менеджмент компании
«Охта Групп» была основана в 2003 г. командой из Промстройбанка, большая часть которой управляет компанией до сегодняшнего дня. Топ-менеджеры одновременно являются акционерами компании. Совет директоров отсутствует.
С одной стороны, «Эксперт РА» указывает на риски такой структуры управления, поскольку она может способствовать проведению сделок со связанными сторонами и снижает защищенность кредиторов. С другой стороны, заинтересованность менеджмента в долгосрочном развитии компании и возможность быстро принимать управленческие решения может быть расценена позитивно.
Баланс плюсов и минусов концентрации власти в руках менеджмента может быть взвешен косвенным путем через оценку репутации конкретных руководителей. В публичном пространстве не было обнаружено значимых инцидентов с участием акционеров или подконтрольных им юридических лиц, которые могли бы вызвать обоснованную тревогу по поводу корпоративной этики менеджмента «Охта Групп», по крайней мере в отношении соинвесторов в рамках проектов.
Однако в 2020 г. произошел любопытный прецедент, описанный в картотеке арбитражных дел. Он заслуживает внимания в силу своей актуальности и существенной суммы иска к компании, аффилированной с акционерами «Охта Групп», поэтому остановимся на нем поподробнее.
Арбитражные дела
В 2020 г. был подан иск к аффилированной с акционерами «Охта Групп» УК «Свиньин и Партнеры» от находящегося в процедуре конкурсного производства ОАО «Транспортно-логистический комплекс» (ТЛК) на сумму около 650 млн руб. Суть спора описана ниже.
УК «Свинин и Партнеры» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Рубеж» контролировала в ООО «Балтийское морское буксирное агентство» (ООО «БМБА») 83%, а ТЛК — 17%. На общем собрании участников 24.01.2020 г. большинством голосов (ТЛК не голосовал за решение) было принято решение об увеличении уставного капитала со 120 тыс. до 200 млн руб. за счет денежных средств, вносимых пропорционально долям участников. УК «Свиньин и Партнеры» внесла 165,9 млн руб., ТЛК взносов не делал. В результате доля ТЛК была размыта до 0,0123%.
Далее на внеочередном собрании участников 18.05.2020 г. (ТЛК не голосовало за решение) было принято решение о распределении между участниками прибыли за период с 2017 г. по I квартал 2020 г. включительно в размере 651,3 млн руб. пропорционально долям в уставном капитале. В результате на долю ТЛК из этой суммы пришлось всего около 80 тыс. руб.
В иске ТЛК полагает, что принятие вышеописанных решений было направлено на размытие его доли с целью вывода денежных средств мажоритарным участником. Суд не усмотрел в действиях УК «Свиньин и Партнеры» противоправных действий и отказал ОАО «ТЛК» в иске. В решении суда от 4 декабря 2020 г., помимо прочего, отмечено наличие принципиальной возможности внесения вклада в уставный капитал со стороны ТЛК, в том числе за счет финансирования кредитором-заявителем по делу о банкротстве.
Бизнес-модель и стратегия
Особенностью бизнес-модели «ОХТА Групп» является реализация проектов путем объединения средств инвесторов в единый пул, при котором группа выступает управляющим партнером и fee-девелопером. Таким образом, доход компании складывается из комиссионного вознаграждения за осуществление функций девелопера и управляющего партнера, а также прибыли от доли в проектах.
В определенные периоды жизни проекта компания может получать рентный доход, но конечной целью всегда является полная продажа построенных площадей и «выход в кэш». Это несколько затрудняет прогнозирование денежных потоков, поскольку выручка каждого периода зависит от тех проектов, которые в этом периоде будут предложены к продаже.
Тем не менее в 2018-2019 г., по оценке «Эксперт РА», доля рентного дохода в EBITDA составила 25%, что покрывало чуть более половины от процентных платежей. Сохранение рентного дохода, при прочих равных, может быть расценено как позитивный момент, поскольку дает гарантированный денежный поток даже в случае проблем с продажей проектов.
Структуру собственности в рамках отдельного проекта компания предпочитает оформлять через доли в специально созданных юрлицах или механизм закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Этот механизм позволяет в деталях урегулировать взаимоотношения между инвесторами и девелопером, обеспечивая понятные правила игры для обеих сторон.
Холдинговая структура компании, при которой под каждый проект создается отдельное юридическое лицо с индивидуальной долей участия «Охта Групп», затрудняет для инвесторов анализ рисков с помощью консолидированной отчетности МСФО. «Эксперт РА» указывает, что финансовые результаты и долговая нагрузка дочерних предприятий в большинстве случаев консолидируются в отчетности МСФО «Охта Групп» на уровне 100% на основании достигнутых с акционерами соглашений.
Стратегические цели «Охта Групп» до 2027 г., согласно презентации, предполагают рост продаж до 200 тыс. кв. м в год (выручки — до 30 млрд руб.) за счет одновременного ведения 10-15 проектов в Санкт-Петербурге и Москве. С учетом результатов МСФО за 2019 г. компания рассчитывает расти на 30% ежегодно, что выглядит достаточно амбициозной, но в целом достижимой целью. Если ее удастся достичь, то к 2027 г. на рынке появится строительный холдинг с достаточно диверсифицированной базой проектов и стабильным денежным потоком.
Но это взгляд в будущее. Посмотрим, что представляет девелоперский бизнес компании на сегодняшний день.
Проекты компании
Денежный поток любого девелопера определяется продажами квадратных метров в его объектах. Поэтому оценку платежеспособности застройщика стоит проводить с учетом запущенных или планируемых к запуску в краткосрочной перспективе проектов.
Основной фокус компании сосредоточен на деятельности в Санкт-Петербурге. Рынок жилой недвижимости Северной столицы является достаточно емким и маржинальным, что позитивно характеризует перспективы компании.
Ранее деятельность девелопера в большей степени была сфокусирована на коммерческой недвижимости. По данным презентации для инвесторов, портфолио «Охта Групп» включает 13 завершенных объектов коммерческой недвижимости, 4 отеля и 4 жилых комплекса.
На текущий момент компания реализует следующие проекты:
ЖК «Приморский квартал» в Санкт-Петербурге.
Этап: строительство и продажа. Введена в эксплуатацию I очередь, в 2021 и 2022 гг. планируется передача ключей по II и III очередям. Ведется подготовка к строительству и продажа IV очереди. Доля «Охта Групп» в проекте — 30%.
«Петрозаводская слобода» в городе Петрозаводск.
Этап: подготовка к началу строительства ЖК «Речка». Ранее были реализованы и сданы три дома ЖК «Александровский» и деловой центр «Ямка». На сайте ЖК «Александровский» выставлены в продажу 842 кв. м коммерческих площадей общей стоимостью 53,5 млн руб. Доля «Охта Групп» в «Петровской слободе» — 52%, в ЖК «Александровский» — 43%, в БЦ «Ямка» — 52%.
Лофт-квартал «Скороход» в Санкт-Петербурге.
Этап: ремонтные работы I очереди и проектирование следующих очередей. Редевелопмент бывшей промзоны в торгово-развлекательную и деловую зону. Доля «Охта Групп» в проекте — 10%.
Индустриальный парк «ПГСК» в Санкт-Петербурге.
Этап: получение рентного дохода. Планируется строительство ЖК «Ручьи» площадью 280 тыс. кв. м. Доля «Охта Групп» в АО «ПГСК» — 11,6%, в ООО «Ручьи-Девелопмент» — 9,5%.
Портфель проектов нельзя назвать широко диверсифицированным. При этом наблюдается неплохой задел на будущее. Агентство «Эксперт РА» оценивает обеспеченность компании земельным фондом в три года. При этом в настоящее время флагманским является проект «Приморский квартал», который мы рассмотрим чуть подробнее.
Жилой комплекс комфорт-класса «Приморский квартал» общей площадью около 780 тыс. кв. м реализуется совместным предприятием ООО «Мегалит-Охта Групп», которое было включено в перечень системообразующих организаций Санкт-Петербурга. «Охта Групп» владеет 30% в проекте и еще 70% принадлежит другому петербургскому девелоперу «Мегалит». Финансовый партнером проекта выступает Банк «Санкт-Петербург» (16-е место по размеру активов).
Реализация проекта двумя девелоперами является редким явлением и несет в себе риски конфликтов между акционерами. Ранее компании уже имели опыт взаимодействия в рамках проекта ЖК «Екатерининский» из трех домов, введенных в эксплуатацию в 2016–2017 гг. В совокупности с успешной реализацией I очереди «Приморского квартала» этот факт снижает риски внутренних конфликтов на операционном уровне, однако пути разрешения корпоративных конфликтов остаются под вопросом.
На 21.12.2020 г., по данным приведённым на сайте жилого комплекса, в продажу выставлено 818 квартир (47,9 тыс. кв. м) совокупной стоимостью около 7,4 млрд руб. Средняя стоимость квадратного метра составляет 153,8 тыс. руб., что на 9% выше средней цены на первичном рынке Санкт-Петербурга, по данным портала bn.ru.
Около 87,5% всех квартир, выставленных на сайте компании, приходится на IV очередь строительства (31-й и 32-й корпуса), срок сдачи которой, согласно проектной декларации, — III кв. 2022 г. Еще примерно по 10,6% приходится на 38-й корпус со сдачей в III кв. 2021 г.
Покупателям, осуществляющим расчет сразу в полном объеме, в том числе с использованием ипотечных средств, предлагается скидка в размере 5%. Другие варианты расчетов включают гибкую систему рассрочек с разными сроками в зависимости от конкретного дома и графика платежей.
Также на продажу выставлено чуть более 4000 тыс. кв. м паркинга общей стоимостью 247,8 млн руб. и три коммерческих помещения в совокупности на 147,8 млн руб.
Если предположить, что все предложенные к продаже площади будут реализованы в 2021 г., причем к жилым помещениям будет применен дисконт 5%, то проект принесет «Охта Групп» около 2,2 млрд руб. выручки или около 290 млн руб. EBITDA при сохранении маржинальности на уровне 2017–2019 гг.
Финансовые показатели
«ОХТА Групп» впервые раскрыла консолидированную отчетность по МСФО, аудированную компанией Crowe CRS, по итогам 2019 г. Более свежие данные за 9 месяцев 2020 г. доступны в соответствии с РСБУ и являются малоинформативными из-за холдинговой структуры компании.
Часть информации о финансовых показателях в 2020 г., которую придется принять на веру, компания представила в презентации для инвесторов.
Продажи по договорам ДДУ и ДКП за 9 месяцев 2020 г. составили 6,7 млрд руб. Доля ипотечных сделок в продажах поступательно росла на протяжении 2019–2020 гг. и на III квартал 2020 г. составляла около 65% и 85% в ЖК «Приморский квартал» и ЖК «Александровский» соответственно.
Ожидаемая выручка в 2020 г. составит 3,96 млрд руб. (+0,1% г/г), EBITDA составит 327 млн руб. (-41,8% г/г), чистый долг составит 1,56 млрд руб. Соотношение Чистый долг/EBITDA по итогам 2020 г. ожидается на уровне выше 4,7. В 2021 г. оно может оставаться выше 5 перед тем, как сократиться до 2,5 по итогам 2022 г.
Денежный поток, приходящийся на долю эмитента, в 2020 г. составит 582 млн руб., остаток на счетах может составить 644 млн руб. Прогноз на 2021 г. предполагает отрицательный денежный поток — 63 млн руб. и сокращение остатка на счетах до 581 млн руб. «Эксперт РА» прогнозирует, что соотношение EBITDA к процентным расходам в 2020–2021 гг. сохранится в среднем на уровне 2,2.
Высокий уровень долговой нагрузки и сдержанный уровень денежного потока могут быть расценены как негативный фактор, для компенсации которого инвесторам следует ожидать более высокой доходности от облигаций компании. В то же время такие показатели объясняются фазой активных инвестиций в проекты, отдача от которых ожидается в будущем.
Облигации «Охта Групп» на рынке
Привлекательность облигаций невозможно оценивать, абстрагируясь от рыночных альтернатив. По состоянию на закрытие торгов 21 декабря 2020 г. бумаги компании дают доходность 11,87% годовых при дюрации 2,5 года. Спред к соответствующему участку кривой бескупонной доходности ОФЗ составляет около 7%.
Наиболее близкими по дюрации выпусками являются Пионер 1Р4 (2,1 года) и Самолет 1Р8 (2 года). Наиболее близкими по доходности являются бумаги Легенда 1Р2 (11%), Гарант-Инвест 1Р06 (11,5%) и Гарант-Инвест 1Р05 (12,75%).
При самом низком значении рейтинга и самой высокой дюрации бумаги «Охта Групп» обеспечивают вторую по величине доходность. Небольшой объем выпуска может негативно сказаться на ликвидности торгов на вторичном рынке, что может затруднить оперативный выход из инвестиций в деньги до погашения.
В целом эффективная доходность в диапазоне 11,5–12% годовых для облигаций «Охта Групп» выглядит справедливой в сложившихся рыночных реалиях. Более низкая доходность кажется недостаточной компенсацией за ассоциированные риски. Среди наиболее значимых, по нашему мнению, можно выделить: